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老朽化マンションの相続に関する「ためになる」ケーススタディー

生活スタイルというのは、皆さま一人一人によって様々あります。ですので「相続」という中においても、無形のものを相続する場合もあれば、有形のものを相続する場合もあるでしょう。
今回は、その中から賃貸マンションの相続に関するケースをピックアップしていきますが、「賃貸マンションを受け継いだものの……老朽化している物件のため、今後の扱いをどうするべきか」というケーススタディーを基に、この先、ご自身から子供の代へと続く相続に関して、ぜひ判断材料の一つにしてみてください。

賃貸マンション(老朽化)は、相続発生前に売却するべき?

Aさんは、親から賃貸マンションを相続し引き継いでいます。いずれは子供に相続させるつもりでいました。立地は最寄り駅から5分と悪くありませんが、既に築45年が経ち老朽化しています。子供からは「管理できない。相続発生前に売却してほしい」と言われました。しかし、売却すると逆に子供が負担する相続税が増えるのではないか。

Aさんはこのように悩んでいるわけですが、こういった場合は安易に判断をせず、処分の有無は「①賃貸マンションの相続税評価額と②市場価格の検討」をした上で決定すべきです。
それではこの2つについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

①賃貸マンションの相続税評価額をチェック

賃貸マンションのおおよその相続税評価額は、路線価(または評価倍率)と固定資産税評価額から算出します。その際には、毎年国税庁から公表される路線価、評価倍率を基にしましょう。
また、固定資産税評価額は固定資産税の納税者へ届く納税書類に記載されています。これらから土地の面積や借地権割合・借家権割合を含めた計算式で土地の価額、建物の価額が算出でき、その2つを足した合計が賃貸マンションの相続税評価額になると覚えておきましょう。

②賃貸マンションの市場価格をチェック

次に、収益不動産である賃貸マンションの市場価格ですが、これは収益還元法から計算することがベースとなります。
収益還元法とは、対象の不動産が将来生み出すと期待される収益をベースとし、収益不動産の市場価格を求める手法を言います。現在の賃貸マンションの年収と投資家の期待利回りを利用して算出されるものです。

以上より算出した賃貸マンションの相続税評価額と市場価格を比較することにより、相続発生前に賃貸マンションを売却すべきかどうかが判断しやすくなります。
ただし、譲渡所得に関する税金やその他諸費用についても考慮する必要がある、また、新築時には相続対策として効果があった賃貸マンションであっても、築年数の経過とともに賃料収入が減少し相続税評価額が市場価格を上回ることもあります。
所有の賃貸マンション等について、将来的な相続に不安がある方は、一度ご相談いただけたらと思います。

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