今回は「地代」をテーマに取り上げたお話しですが、皆様、そもそも地代とは何かご存じでしょうか？簡単に言えば、地代というのは、「人から土地を借りる際に借主が貸主に支払うお金」のことですが、それを地価が上昇しているのに、そのままずっと据え置きにしていることでは何か影響があるのか、それともないのか。
それでは、1つのケーススタディーを用いながら、その答えを見ていきましょう。

地代の据え置きに伴う影響を知っておこう！

Aさんは、自身所有の土地に、自身が100％出資となるQ社が保持するマンションを持っています。そして、その契約を締結した際には「土地の賃貸借に関する権利金の収受はない。だが、『相当の地代』を地代として収受する」といった内容を交わしました。

それ以来、特に地代は改定していないものの、ここ最近、この土地周りの地価は上昇しているため、Aさんは、「このまま地代を据え置いていても特段何か影響が生じることはないのだろうか」といった疑問を持っているという状況です。

さて、これに対するAnswerを簡単に言うと、「もしかすると自然発生借地権が生じている場合が考えられる。そして、それは後の課税につながり得る」となります。

地価の上昇があるのに対し、相当なものとして改定されていないと生じる「自然発生借地権」ですが、これは後に売買譲渡という形や、誰かに相続をした際の課税にかかるものとなるため、そのまま「手をつけない（据え置きしている）」ままだと、大きな懸念材料になりかねません。 それでは、地代に絡む3つのポイントを見ていきましょう。

1.権利金とは？

まずは権利金です。土地に対する賃借人が持つ権利を借地権といい、今回のケースの場合Q社がそれに当たります。そして、賃借人から賃貸人であるAさんに支払われるお金が権利金となります。例えば地域の慣行でこれが行われていない場合には、権利金の認定課税がされます。

2.相当の地代とは？

次に相当の地代ですが、これは実際に売買された土地価格（土地の時価）に年6％を掛けて計算されるのが一般的ですが、課税上の弊害がない場合には相続税評価額に絡んだ算出方法も認められているため、細かなシミュレーションについてはお問合せください。

相当の地代 ＝ 土地の時価 × 年6％

3.自然発生借地権とは？

契約時、実際に売買された土地価格が当時の相当の地代であるのに対し、現在土地の時価が上昇しているのであれば、その上昇に伴い相当の地代も変動します。
その上昇変動分を地代改定せずに据え置いている場合には、その反映されていない部分が「自然発生借地権（借地権の発生）」となり、借地人に帰属されるものとなります。

土地の時価が上昇（↑） ⇒ 相当の地代も上昇（↑）

また、この自然発生借地権は、「今すぐに何か影響が起こるのか」と言われれば、その答えはイエスとも言い切れません。ですが、これは、後に例えば売却を視野に入れたり、相続に至ったりといったときの課税の問題へとつながる要素ですから、できる限り早めに正しておくことが重要です。

自然発生借地権に絡む問題点は一概に「これ一つ」とは言えないため、不安がある場合には当事務所までぜひご連絡をいただければと思います。一つ一つ懸念材料を洗い出しながら、共に解決を目指していきましょう。